收藏本站  |  帮助中心   技术热线:135 3753 2026 采购热线:135 6076 6963
当前位置 > 基建宝招投标 > 酒店管理 > 酒店财务 > 正文

万达商业地产上市招股书里的六个看点

来源:WWW.酒店用品专家.COM   发表时间:2014-09-24   作者:万达商城   T | T
更多

 围观阿里纽交所上市的人快散了吧,阿里还没挂完牌,万达在港交所上市的招股书已经挂出来了。虽然王健林取消跟马云的1亿赌约,但不代表他不在心里较劲。

自从绿地借壳上市之后,万达成为未上市房企最后一个大拿。万达有多大、多能赚、政府关系有多好、还有替万达资金链着急的人们,现在都能找到答案了。乐居记者一一道来。

1、万达香港上市直接发高大上的H股

大家别把直接发H股不当事儿。龙头房企中广州五虎(恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展)除富力外,龙湖、融创等发的都是红筹,中海外发展、华润置地、万科发的是H股。看明白了吗?民企发红筹,在英属维尔京、开曼等岛屿上注册离岸公司,以反向收购国内资产的方式完成上市,上市公司是外资身份。

直接发H股就高大上多了,国内公司不改架构,直接发股票。民企离岸红筹上市,还不是要绕过中国证监会审批?这边在A股撤资料,那边就挂出招股说明书,说明咱证监会鼓励大型优质企业海外上市的政策是坚决的。中国证监会批准之后,下面就是港交所聆讯。港交所不可能不批,刚气跑了阿里巴巴,万达这个大家伙一定要抓住。

2、万达上市是谁的盛宴

不用想肯定是做东的王健林。

 跟上这么一个慷慨的老板,万达的董事、高管很幸福。以丁本锡为首的6个董事、10个非董事高管和3个监事合计持股4.2%。万达的其他骨干也没落下,测算有100多人合计持有近3%的股份。原始股给的很便宜,2010年那批是1.05元/股,2014年7月这一批是7.36元/股。万达每股净资产都有近30元。税务局表示很赞赏,个人所得税将来少不了。

除了大股东和员工外,还有建银国际等7家财务投资者和外部自然人股东。其中就包括王健林的好基友孙喜双,持股6.3%。此君是大连一方集团董事长,跟王健林合作开发了多个项目。具有还有哪些外部股东搭上万达上市的快车,目前还看不到。由于是预披露,很多内容空白,留待以后打补丁。

3、万达到底有多赚钱

2013年,万达净利润248亿,力压房产股“赚钱王”中海外发展,后者净利润183亿。扣除投资物业评估后,其净利润仍高于万科的151亿。同年万达结转收入868亿,净利润率高达18%(扣除评估增值),在行业中居于领跑之列。

为什么可以这么高,地来得便宜很重要。2013年土地成本每平不足1100元,平均售价要高出约10倍。溢价空间就有了。为什么这么便宜?可见是万达有能力把冷地做成旺市,此非一日之功也。

4、王健林有多少家当

当然,主要家当是此次上市的万达商业地产。物业项目178个,159个万达广场+8个万达城+11个独立开发的小项目。这其中规划有168个购物中心,102个酒店。目前开业的购物中心和酒店分别有89个和48个。

已完工的投资物业建面合计1470万平米,土地储备7670万。万达的目标是成为全球持有面积最大的商业地产公司,2015年底,完工投资物业和酒店建面将超过2500万平米。这意味着,持有2500万平米就能当世界第一了。

在2013年868亿收入中,购物中心租赁运营收入85亿,酒店32亿,剩下的贡献来自销售物业。对了,你肯定看到持有物业月平均租金只有75元/平方米,租金收益率不高啊。不过也不要替王健林过分着急。由于不少购物中心经营时间短,还在运营期,将来会改善的。85亿租金收入的绝对值当然也不算小。

除了上市主体万达商业地产外,王健林未上市的资产还有万达文化集团、万达院线、大歌星、万达百货、万达儿童娱乐和华夏时报。

5、万达为什么这个时候要上市

王健林当然会高姿态地说,万达不缺钱,上市是为了透明化和改善公司治理结构。这句话得拆开了说。万达此次上市的确融不了多少钱。募得资金的90%用于哈尔滨、广元、乌海、阜阳、南宁、嘉兴、台州、泰安、湘潭和郑州十个万达广场的投资开发,三四线城市居多,花不了几个钱。如果真是这样,万达甚至还会因融资额太小、流通股太少而上不了市。

大家看明白了吗?万达上市必然伴随老股出售。王健林应该不会套现,出售的应该是2009年改制时进入的7个财务投资人。5年了,关的时间够长了,这次上市是给这些合作伙伴一个交代。

 万达到底缺不缺钱?如果咬牙说不缺也是成立的,银行授信的1442亿还有超过600亿未动用。总共1724亿的贷款中,负债结构不错,高成本的信托只占25%;长期债务居多,一年内要偿还的只有342亿。2013年利息支出98亿,简单测算借款成本8.8%,今年上半年利息支出就有62亿。IPO融钱不多,上市以后低息发债才是目的。

6、王健林要清零再出发

将万达捧上市,是否可谓大功告成?商场如战场,还真不容王健林有打盹的时候。对于房地产周期,万达也感同身受,毛利率已经从2012年峰值的51.2%下降到2014年上半年的44.9%。

持有物业单位租金在稳定上涨,销售物业均价却开始下滑。这意味着万达广场已经下沉到级别更低的城市,不得不让人担心后续的拓展空间。土地市场的竞争日趋激烈,王健林想到的办法是加大投资强度,获取更大体量的项目,7个新落地的万达城建面动辄数百万平米。

万达也在迅速国际化,拓展更广阔的发展空间。对于电商这个可能动摇万达广场根基的威胁,王健林的选择是迎出去,将战场选在别人地盘上。内部团队没做好,就联合百度、腾讯重头再来。有王健林在,万达从不缺决断和执行力。

在线客服 客服软件
在线客服系统